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住宅ローンの契約と登記は、現住所と新住所のどちらで行うか

住宅ローン契約は、現住所で行いますか。新住所で行いますか

ゆきたんたんは今年、一戸建てを購入しました。
正確には、2019年に融資実行となるため、現在は契約書類を準備しているところです。
先日、銀行より現住所と新住所のどちらで契約をするか、連絡がありました。

既に住宅を購入された方であれば、ご存知の話かと思います。
ゆきたんたんは考慮していない質問であったため、正直、戸惑いました。
どのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか。

現住所と新住所、いずれかを選択して住宅ローン契約と登記を実施します。
住宅ローン契約と登記で記載する住所は、一致している必要があります。
事前に選択しておき、それに応じた必要書類を準備します。

今回は、現住所と新住所の住宅ローン契約と登記についてまとめます。
メリット、デメリットや、必要書類についても確認します。



新住所での登記という選択肢がある理由

住宅ローン契約、登記には、金融機関により異なりますが、住民票や印鑑証明書が必要となります。
それぞれの書類には住所が記載されており、その住所で住宅ローン契約と登記が行われます。
ここで、現住所で契約を行うと、以下のデメリットがあります。

  • 引っ越し後、「登記名義人表示変更登記」にて登記情報を新住所に更新する必要がある

この登記名義人表示変更登記に手間と手数料が必要となります。
個人での変更も可能ですが、司法書士にお願いすると余計に手数料が発生します。
また、住宅ローン契約は住宅に住むことを前提としているため、住んでいる証明が事前に確認できます。

現住所で登録をすると、本当に住んでいるかどうかの確認が取れず、追加の手続きが発生する可能性があります。
そのため、各金融機関では、新住所での契約がおすすめされています。


現住所での手続き方法

現住所で手続きを行う場合、以下の流れとなります。

  1. 現住所の住民票、印鑑証明書の取得
  2. 住宅ローン契約、登記の実施
  3. 引っ越し
  4. 転出届、転入届による住所の移動
  5. 金融機関に新住所の住民票、印鑑証明書の提出
  6. 登記名義人表示変更登記を実施

ポイントは、事前に住民票の移動が不要という点です。
証明書を取得することで、そのまま契約、登記を実施することができます。
引っ越し後に届出を行い、追って必要書類を提示する必要があります。

特に登記名義人表示変更登記は、手数料が必要となります。


新住所での手続き方法

新住所で手続きを行う場合、以下の流れとなります。

  1. 転出届、転入届による住所の移動
  2. 新住所の住民票、印鑑証明書の取得
  3. 住宅ローン契約、登記の実施
  4. 引っ越し

ポイントは、事前に住民票を移動するという点です。
新住所で契約、登記を行うことで、以降の作業を不要とします。
単純に手順だけを見れば、こちらの方がメリットが多いです。


住民票は、いつ移動するか

現住所、新住所の手続きで異なる点は、住民票を移動するタイミングです。
住民票は本来、引っ越し後に手続きを行うものです。
引っ越し前に住民票を移動することはできません。

物件購入前に住民票の移動から行うと、住民基本台帳法と刑法に触れることになります。
真っ当に言えば、法律で禁止されているということになります。
しかし実際には、新住所での契約、登記が行われている現実があります。

現実として、手続き面においては、新住所での手続きの方が手間が少ないです。
現住所、新住所での手続きはどちらが良いか考えた方が良いです。

念のためですが、違法性を認識した上で、新住所での手続きを助長する記事ではありません。


住宅用家屋証明書は新住所、現住所いずれも発行可能

住宅用家屋証明書があると、所有権移転登記を行う際などに軽減税率にて手続きができます。
具体的には、以下の手続き時に必要となります。

  • 新築・未使用住宅用家屋の所有権保存登記・所有権移転登記
  • 既使用住宅用家屋の所有権移転登記(取得原因は売買・競落に限る)
  • 新築・未使用・既使用住宅用家屋の取得・増築等に際して受ける貸付けに係る抵当権設定登記

軽減税率は、以下の通りです。

登記の種類 本則税率 軽減税率
所有権の保存登記 0.4% 0.15%
所有権の移転登記 2.0% 0.3%
抵当権の設置登記 0.4% 0.1%

税率が大きく異なるため、住宅用家屋証明書は必ず発行すべきです。
住宅用家屋証明書は、新住所、現住所のいずれでも発行可能です。
入居済みの場合は住民票、未入居の場合は申立書を提示することで発行可能となります。

詳細は自治体によって異なるため、個別にご確認をお願いします。


最後に

住宅ローン契約、登記にあたっては、引っ越し前に住民票を移動するか、事前に聞かれるとは思っていませんでした。
その場ではメリット、デメリットが分からず、ご担当の方にも確認しました。
メリットだけで言えば、新住所の方がメリットが大きいです。

結果としてゆきたんたんは、現住所で手続きを行うことにしました。
ポイントとして、事前に住民票を移動する手間を嫌いました。
現住所の住民票、印鑑証明書であれば、マイナンバーカードを利用してコンビニですぐ発行できます。

引っ越し後は、当然諸々の手続きが必要となります。
その中で、住民票や印鑑証明書の更新を行うことは想定内です。
きちんとしたタイミングで届出を行いたいと思いました。

住宅は大きな買い物であるため、一つ一つの内容を理解した上で選択したいものです。


以下、関連記事です。

住宅ローンの本審査が完了した記事は、以下にまとめています。
まだ融資実行日まで期間があるため、無事に融資実行が迎えられるよう頑張りたいです。

住宅ローンの本審査の概要や手順についてまとめた記事は、以下です。
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住宅ローンの金利について、ゆきたんたんは変動金利をおすすめしています。
低金利時代の一般論は、固定金利がおすすめですので、反対のことを述べる記事です。


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