住宅ローンの契約と登記は、現住所と新住所のどちらで行うか

住宅ローン契約は、現住所で行いますか。新住所で行いますか

ゆきたんたんは今年、一戸建てを購入しました。
正確には、2019年に融資実行となるため、現在は契約書類を準備しているところです。
先日、銀行より現住所と新住所のどちらで契約をするか、連絡がありました。

既に住宅を購入された方であれば、ご存知の話かと思います。
ゆきたんたんは考慮していない質問であったため、正直、戸惑いました。
どのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか。

現住所と新住所、いずれかを選択して住宅ローン契約と登記を実施します。
住宅ローン契約と登記で記載する住所は、一致している必要があります。
事前に選択しておき、それに応じた必要書類を準備します。

今回は、現住所と新住所の住宅ローン契約と登記についてまとめます。
メリット、デメリットや、必要書類についても確認します。

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新住所での登記という選択肢がある理由

住宅ローン契約、登記には、金融機関により異なりますが、住民票や印鑑証明書が必要となります。
それぞれの書類には住所が記載されており、その住所で住宅ローン契約と登記が行われます。
ここで、現住所で契約を行うと、以下のデメリットがあります。

• 引っ越し後、「登記名義人表示変更登記」にて登記情報を新住所に更新する必要がある

この登記名義人表示変更登記に手間と手数料が必要となります。
個人での変更も可能ですが、司法書士にお願いすると余計に手数料が発生します。
また、住宅ローン契約は住宅に住むことを前提としているため、住んでいる証明が事前に確認できます。

現住所で登録をすると、本当に住んでいるかどうかの確認が取れず、追加の手続きが発生する可能性があります。
そのため、各金融機関では、新住所での契約がおすすめされています。

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現住所での手続き方法

現住所で手続きを行う場合、以下の流れとなります。

1. 現住所の住民票、印鑑証明書の取得
2. 住宅ローン契約、登記の実施
3. 引っ越し
4. 転出届、転入届による住所の移動
5. 金融機関に新住所の住民票、印鑑証明書の提出
6. 登記名義人表示変更登記を実施

ポイントは、事前に住民票の移動が不要という点です。
証明書を取得することで、そのまま契約、登記を実施することができます。
引っ越し後に届出を行い、追って必要書類を提示する必要があります。

特に登記名義人表示変更登記は、手数料が必要となります。

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新住所での手続き方法

新住所で手続きを行う場合、以下の流れとなります。

1. 転出届、転入届による住所の移動
2. 新住所の住民票、印鑑証明書の取得
3. 住宅ローン契約、登記の実施
4. 引っ越し

ポイントは、事前に住民票を移動するという点です。
新住所で契約、登記を行うことで、以降の作業を不要とします。
単純に手順だけを見れば、こちらの方がメリットが多いです。

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住民票は、いつ移動するか

現住所、新住所の手続きで異なる点は、住民票を移動するタイミングです。
住民票は本来、引っ越し後に手続きを行うものです。
引っ越し前に住民票を移動することはできません。

物件購入前に住民票の移動から行うと、住民基本台帳法と刑法に触れることになります。
真っ当に言えば、法律で禁止されているということになります。
しかし実際には、新住所での契約、登記が行われている現実があります。

現実として、手続き面においては、新住所での手続きの方が手間が少ないです。
現住所、新住所での手続きはどちらが良いか考えた方が良いです。

念のためですが、違法性を認識した上で、新住所での手続きを助長する記事ではありません。

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住宅用家屋証明書は新住所、現住所いずれも発行可能

住宅用家屋証明書があると、所有権移転登記を行う際などに軽減税率にて手続きができます。
具体的には、以下の手続き時に必要となります。

• 新築・未使用住宅用家屋の所有権保存登記・所有権移転登記
• 既使用住宅用家屋の所有権移転登記（取得原因は売買・競落に限る）
• 新築・未使用・既使用住宅用家屋の取得・増築等に際して受ける貸付けに係る抵当権設定登記

軽減税率は、以下の通りです。

登記の種類	本則税率	軽減税率
所有権の保存登記	0.4％	0.15％
所有権の移転登記	2.0％	0.3％
抵当権の設置登記	0.4％	0.1％

税率が大きく異なるため、住宅用家屋証明書は必ず発行すべきです。
住宅用家屋証明書は、新住所、現住所のいずれでも発行可能です。
入居済みの場合は住民票、未入居の場合は申立書を提示することで発行可能となります。

詳細は自治体によって異なるため、個別にご確認をお願いします。

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最後に

住宅ローン契約、登記にあたっては、引っ越し前に住民票を移動するか、事前に聞かれるとは思っていませんでした。
その場ではメリット、デメリットが分からず、ご担当の方にも確認しました。
メリットだけで言えば、新住所の方がメリットが大きいです。

結果としてゆきたんたんは、現住所で手続きを行うことにしました。
ポイントとして、事前に住民票を移動する手間を嫌いました。
現住所の住民票、印鑑証明書であれば、マイナンバーカードを利用してコンビニですぐ発行できます。

引っ越し後は、当然諸々の手続きが必要となります。
その中で、住民票や印鑑証明書の更新を行うことは想定内です。
きちんとしたタイミングで届出を行いたいと思いました。

住宅は大きな買い物であるため、一つ一つの内容を理解した上で選択したいものです。

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