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住宅ローンは、変動金利がおすすめ!メリット・デメリットを理解する

住宅ローンは固定金利か、変動金利か

持ち家を購入する場合、普通の方は住宅ローンを固定金利と変動金利のどちらにするか悩みます。
一戸建て、マンション問題に続いて、永遠の課題です。

ゆきたんたんも、住宅ローンの仮審査を行う中で、どちらが良いか検討を行いました。
その結果、変動金利がおすすめという結論に辿り着きました。

ただし、あくまでおすすめであって、正解ではないと考えています。
そして何より、将来の金利動向はどうなるか分かりません。
人それぞれの状況もありますので、仕組みを理解することが大切です。

というわけで、住宅ローンについての考え方をまとめます。



2017年度下期の住宅ローン、変動型が過去最高56%

2017年度下期に住宅ローンの借り入れをした人の56.5%が、変動金利を選択しています。
この数字は、過去最高です。
そもそも、住宅ローンは固定金利が優勢で、50%を下回ったのは過去数回だけです。

日経新聞を抜粋すると、変動金利が伸びている理由は、以下の2点のようです。

超低金利が長期化するという観測に加え、マイナス金利政策の導入後に銀行間で過熱した固定型での金利競争が一服した面もある。

そして 、

もう一つの要因はローンの借り換えが増えていること。国土交通省によると16年度の新規の貸し出しのうち、借り換えローンの割合は前年度から10ポイント超上昇し、25.3%となって全体の4分の1を超えた。三井住友信託銀行ローン業務推進部の松川友幸企画チーム長は「返済期間が短い借り換えローンは金利上昇リスクが少ないとみて変動金利で借りる人が多い」と分析している。

確かに、2015年頃は固定金利の金利が低く、ここで申し込んでおけば金利がずっと低いという状況でした。
そこから金利は上がらず、しかも金利競争も落ち着いているのが今です。
つまり、変動金利が固定金利よりも低い金利になっています。

この金利の状況を見て、借り換えを行う人も多いんでしょうね。
確かに返済期間が短ければ、金利の低い変動金利で金利上昇前に返済することも可能です。


変動金利がおすすめの方

変動金利は、半年ごとに金利の見直しが発生する仕組みです。
金利が上がるか、下がるかは、誰にも分かりません。
金利動向によって、将来の返済額が大きくも少なくもなるリスクがあります。
一般的に、固定金利よりも低い金利が設定されます。

変動金利がおすすめできるのは、次のような方です。

  • 金利上昇のリスクに対して、支払余力がある方
  • 半年ごとの金利をチェックして、固定金利に切り替えるか判断ができる方
  • 返済期間を短く設定し、金利が上がる前に支払いが完了する方

これらのいずれかを満たす場合には、変動金利がおすすめと言えます。


固定金利がおすすめの方

固定金利は、当初期間固定と全期間固定の2種類があります。
いずれも、一定期間もしくは全期間の金利が固定されている仕組みです。
借り入れた金利のまま固定されるので、返済計画が立てやすいことが特徴です。

固定金利がおすすめできるのは、次のような方です。

  • 金利が上昇することで、支払総額に不安がある方
  • 将来金利は上昇すると考え、金利が低いうちに金利を固定したい方
  • 返済期間を長期で考え、こつこつ支払いをする方

変動金利がおすすめの方の反対になっていますね。
最初に返済額を固定して、そのままこつこつと支払っていくタイプになります。


ネット銀行の住宅ローンは低金利

住宅ローンは各金融機関から選択することができますが、一般にネット銀行は金利が低いです。
また、インターネットを利用して、いつでも申し込みができることも特徴です。

ゆきたんたんは、ネット銀行を優先的に仮審査を行っています。
低金利で手続きが手軽な分、審査は厳しいです。
ネット銀行で希望額を借りられるのであれば、それが一番だと考えています。


諸費用の取り扱いについて

住宅ローンを申し込む際に気になるのは、諸費用の取り扱いですね。
諸費用も含めてローンを検討するのか、現金で支払ってしまうのか。
どちらが良いかは、当然その時の懐具合によります。

ゆきたんたんは、ローンではなく、支払ってしまうべきだと考えています。
勿論、支払えるだけの余力がある場合に限り、です。

諸費用分は、住宅ローン減税の対象になりませんので、単純にローンの負担が増えます。
また、金融機関によっては、諸費用は住宅ローンに含めることができない場合があります。
その場合は、別途住宅ローンよりも高い金利でローンを組む必要があります。

固定金利と変動金利の手数料について

諸費用に含まれるローンの手数料ですが、金利タイプによって手数料が変わる場合が多いです。
一般的に固定金利の場合は、手数料が少なめです。
反対に変動金利の場合は、手数料が高めに設定されています。

これは、ローン自体の取扱事務手数料に該当する部分が影響します。
固定金利の場合は、手数料は少なくて良いのですが、金利の高さで月々の支払いが高くなります。
変動金利の場合は、手数料は高めですが、月々の支払いが安くなります。

手数料分の支払いが難しい場合には、最初は固定金利にするというのも手です。
当初期間固定を短期で設定し、期間が過ぎたのちは変動金利に変える方法です。
この場合は、取扱事務手数料が抑えられます。
ただし、ローン開始後に掛かる手数料が高くなりますので、そこはご留意下さい。
先立つものがあるかどうかで、選択肢が変わり得ます。


変動金利がおすすめの理由とは

ここまで記載した通り、ゆきたんたんは変動金利をおすすめしています。

理由は、超低金利が継続すると考えているからです。
また、実際に金利上昇が実施される局面では、慎重な判断が求められるはずです。
ゆきたんたん以上に厳しい方々も、正直多いと思いますから。
いきなり金利を上げて、みんな負債者という状況は有り得ないと考えています。

それでも万が一の場合に備え、金利情報は定期的に取得し、
固定金利への切り替えについても前向きに考えています。

一方で、金利上昇にも耐えられるだけの投資はしていきたいと思います。
最初の10年間は住宅ローン減税の都合もあるので繰り上げ返済はせず、投資に振り分けます。
そうすることで、10年後から35年後までの25年間を楽しく暮らせるようになるかと思います。

ちなみに不動産屋は、ほぼ間違いなく変動金利をおすすめしてきます。
物件が売れて初めて成果に繋がるため、少しでも支払額が少ない方を見せて安心させるかと思います。
住宅ローンを組んだ後で、金利が激しく上昇しても不動産屋に責任はありませんからね。


最後に

ここまで、変動金利がおすすめの理由について書いてきました。
勿論、考え方は人それぞれですので、合う人合わない人がいます。
一つの考え方として、覚えておいて頂ければと思います。

それより何より、ゆきたんたん自身が住宅ローンに通ることを目指して頑張ります。
まだまだ手続きしなければならないこともありますので。
きちんと住宅ローンの審査が通った際には、また改めて記事にしたいと思います。

持ち家の購入に向けては、物件を探すことと並行して、仮審査を行うことも必要です。
自分がどの程度のローンを組めるか、また、どこで借りたらお得なのか。
そういうことを考えている期間が楽しいですね。


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